我有個(gè)老鄉(xiāng)，在深圳福田開(kāi)了一家米粉店，馬路邊的一個(gè)小門(mén)臉，一個(gè)月 3萬(wàn)。每三年簽一次。他每天早上 8 點(diǎn)開(kāi)門(mén)，晚上 12 點(diǎn)打烊，好不容易把生意做起來(lái)，每個(gè)月能有一些盈余。

但三年后，房東要求漲租金 10%。同時(shí)要“喝茶費(fèi)” 10 萬(wàn)。不然就收回鋪面。這個(gè)所謂的喝茶費(fèi)，其實(shí)就是紅包，是不退的。換句話說(shuō)，就是房東對(duì)租客的敲詐勒索，看你生意好了，客流穩(wěn)定了，你不給，反正有人租，馬上讓你走人，還讓你復(fù)原店子原來(lái)的裝修，恢復(fù)不了，扣除全部押金。后來(lái)疫情來(lái)了，然后他租了隔壁的一家門(mén)店，更大，租金反而便宜了 50%。開(kāi)過(guò)店的都知道，這是深圳房東和二房東的日常操作。

現(xiàn)在國(guó)家提倡刺激消費(fèi)，振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)，也一直三令五申要保護(hù)租客權(quán)益。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇對(duì)我們每一個(gè)人都有利。所以我說(shuō)說(shuō)在國(guó)外看到的情況，也許有一些參考意義。

日本東京銀座是全世界地價(jià)房?jī)r(jià)最貴的地段之一，街頭有愛(ài)馬仕專(zhuān)賣(mài)店，也有各種餐飲小店。很多都是上百年的。晚上很多小店都是排大隊(duì)。我和當(dāng)?shù)氐娜A人，日本人深入的交談了下，了解了日本的開(kāi)店情況。

根據(jù)《日經(jīng)中文網(wǎng)》的數(shù)據(jù)，“從2023年7月～2024年6月銀座的每坪（約3.3平方米）租金來(lái)看，世邦魏理仕定義為“主干道（High ）”的中央大街和晴海大街為25萬(wàn)～42萬(wàn)日元（折算人民幣每月3485元-5855元/平方米）。中心值為33.5萬(wàn)日元（折算人民幣每月4670元/平方米），達(dá)到歷史最高水平。銀座二丁目等核心地塊商鋪，售價(jià)在 130萬(wàn)～180萬(wàn)元人民幣/㎡，為全世界最貴地段之一。

我一直好奇的是，為什么他們的餐飲小店能開(kāi)這么久？

東京銀座的小餐廳（南七道攝）

我們先不扯什么文化傳承，和那些工匠精神，我們身邊其實(shí)有很多認(rèn)真做飯做菜的人。最主要的一點(diǎn)：是對(duì)守規(guī)矩的人（好人）保護(hù)得好。

在日本，你要開(kāi)店，租門(mén)店。和房東簽合同，有普通合同和定期合同。一般傾向簽普通合同，更有保障。

第一，合同章程很細(xì)，權(quán)責(zé)規(guī)定很清晰。“結(jié)構(gòu)性損壞由房東負(fù)責(zé)（屋頂漏水、管道老化），但運(yùn)營(yíng)中設(shè)備、玻璃破裂、地面磨損等由租戶負(fù)責(zé)。”租戶有原狀恢復(fù)義務(wù)（原狀回復(fù)義務(wù)），租戶退租時(shí)必須將房屋恢復(fù)到“原始狀態(tài)”，包括清除裝修、墻面粉刷、地板修復(fù)、電氣設(shè)施清理等，方便房東租給下一個(gè)商家。

當(dāng)然對(duì)開(kāi)店的人，租房之前，也會(huì)有很多要求，包括資質(zhì)，保證書(shū)、開(kāi)店的環(huán)保，有些甚至需要店鋪鄰居同意等。這樣對(duì)雙方包括鄰居，會(huì)有保障。避免糾紛。

因?yàn)榧?xì)致，所以避免了扯皮拉筋的事，而且這些必須要落實(shí)在書(shū)面合同里，不是口頭約定。

第二，對(duì)房東進(jìn)行了強(qiáng)制性約束，不得隨意漲租金或收回店鋪。如果是普通合同，房東不能隨意漲租金，更不能看生意好就趕租客，哪怕是租客不交租金，你也得通過(guò)法律手段解決。

如果房東如果未到期，想要收回店鋪，自己使用或者出售，必須支付高額賠償金給租戶。一般標(biāo)準(zhǔn)是：普通商鋪，賠償6個(gè)月至2年租金；知名老店， 賠償3~5年租金，如果是住宅，3~6個(gè)月租金。如果租戶不同意，房東就不能收回，也不能隨意進(jìn)入租賃中的店鋪和房間。如果要拆遷，市政拆遷會(huì)優(yōu)先協(xié)商，而不是強(qiáng)制清退。拆遷前，必須提前一年進(jìn)行公示，還要談妥補(bǔ)償。

日本的《借地借家法》第28條：“解約或不續(xù)租，必須有正當(dāng)事由（正當(dāng)事由制度）。”也就是說(shuō)，即使租約到期，若無(wú)正當(dāng)理由，房東無(wú)權(quán)解除合同。“正當(dāng)理由 ”包括房東自己急用，同時(shí)考慮承租人的利益，房東按市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，給予補(bǔ)償。

這些賠償金的組成：

日本的商鋪租賃合同一般為長(zhǎng)期合同，有的可達(dá)10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，且續(xù)約時(shí)有“優(yōu)先承租權(quán)”。《借地借家法》：對(duì)租戶的保護(hù)極強(qiáng)，比如租約期滿后，房東若想終止合同必須提出“正當(dāng)理由”（如自用、違約），否則強(qiáng)制續(xù)租。

第三，稅收優(yōu)惠。《借地借家法》規(guī)定，稅收政策上，傳承老店可享受部分稅收減免（如遺產(chǎn)稅），日本的遺產(chǎn)稅是全球最高水平之一。稅率在10%～55%之間（中國(guó)是少數(shù)沒(méi)有遺產(chǎn)稅的國(guó)家之一）。但對(duì)于中小型老店傳承，實(shí)行特殊減免政策 “事業(yè)繼承稅制”。

股權(quán)部分100%免征遺產(chǎn)稅，老店所在的不動(dòng)產(chǎn)如果仍在用于經(jīng)營(yíng)，可享受最高 80%免稅。如果無(wú)法一次性繳稅，可以申請(qǐng)最長(zhǎng)20年分期繳納（含5年寬限期）。這降低了中小型的老店，因繼承人要交稅，而被迫賣(mài)掉或關(guān)閉的概率。

日本筑地市場(chǎng)的餐飲店就是很好的例子。筑地市場(chǎng)（ ，離銀座不遠(yuǎn)）建于1935年，是東京乃至全日本最著名的海鮮及農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，有“日本廚房”之稱(chēng)。但因設(shè)施老舊、防災(zāi)功能差、交通擁堵嚴(yán)重，東京市政府為了當(dāng)時(shí)的奧運(yùn)會(huì)，決定將其搬遷至豐洲市場(chǎng)（ ）。但是超過(guò)85%的攤販反對(duì)搬遷，部分同意的攤販，獲賠了數(shù)千萬(wàn)日元。最后折中處理，筑地里面的海鮮市場(chǎng)關(guān)閉搬遷，但外圍的餐飲門(mén)店，依然保留和正常經(jīng)營(yíng)。

東京筑地市場(chǎng)的牛腩飯（南七道攝）

在日本東京筑地市場(chǎng)的外圍，有一家很小的牛腩飯店，開(kāi)了超過(guò) 75 年了，現(xiàn)在在小紅書(shū)很火，成了所謂的網(wǎng)紅店。只有 3 把椅子，其他的人只能站著吃，店鋪大概只有 20 平不到。早上 6 點(diǎn)多，就開(kāi)始排隊(duì)，包括本地人和游客，大概需要半個(gè)多小時(shí)。說(shuō)實(shí)話，這個(gè)牛腩飯有點(diǎn)偏咸，沒(méi)有傳說(shuō)中的那么好吃。

類(lèi)似這樣的小店老店，在當(dāng)?shù)夭簧伲芏喽际巧习倌甑模瑳](méi)有人來(lái)拆遷，也沒(méi)有人能隨意趕走租客，所以日本的實(shí)體經(jīng)濟(jì)一直比較持續(xù)。還是我們老祖宗那句話，有恒產(chǎn)者有恒心。